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美的置業經營現金流凈額兩年為負 赴港IPO擬募29億緩解1089億負債

2018-10-15 07:13:28 來源:長江商報

    長江商報記者  張璐

    美的置業(03990,HK)日前成功在香港上市,此番上市定價17港元/股,融資29.17億港元,或是今年房企最大融資規模IPO。

    事實上,在2015—2017的三年時間里,美的置業銷售額出現大幅增長,與此同時,因加杠桿擴張,其近幾年負債率也很高,該公司2015—2017年的凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日,美的置業負債總額1089億,凈負債率181.4%,高出行業平均水平。

    對于公司的巨大債務,未來如何解決?負債率的居高不下,是否意味著美的置業存在一定的財務風險?10月10日,長江商報記者聯系到美的置業相關負責人,其表示,“處于上市靜默期,不方便接受采訪。”

    上海易居房地產研究院總監嚴躍進在接受長江商報記者采訪時表示,一般來說,企業在上市前負債數據反而會增加,這和此類企業加快拿地和積極增加土地儲備是有關的。所以美的置業還是會有很多新的市場壓力。

    凈負債率超行業平均水平近一倍

    10月11日,美的置業以16.60港元/股開盤,較發行價下跌2.35%。經過開盤前2分鐘近800萬手的成交量后,股價走勢低迷,盤中最大跌幅達7.53%。最終其上市首日報收15.88港元/股,跌幅6.59%,全天成交量1224萬手,成交額僅為2億港元。

    長江商報記者查閱招股書發現,美的置業近三年營收數據呈現逐年上漲的趨勢。其中,2015年—2017年營業收入分別為83.12億元,119.92億元,177.16億元,2017年營業收入比2015年增長1倍多。同期凈利潤分別為3.83億元、9.93億元和18.93億元,2017年的凈利潤大約是2015年的5倍。同期毛利率分別為21.5%、22.8%和27.6%。

    截至2018年3月31日,美的置業土儲總建筑面積已達3310萬平方米。其中公司在珠三角地區的項目體量最大,總土儲為840萬平方米,占比33.33%。

    而高速發展背后,美的置業銷售額不斷變大,根據機構統計,美的置業2017年銷售額約500億元。從招股書合約負債(原科目為預收賬款)同樣可見一斑,2017年美的置業合約負債約363.6億元。

    但是,看似亮眼的業績增長,背后是美的置業凈負債率保持高位。

    據招股書披露顯示,美的置業2015年凈負債率為622.1%、2016年凈負債率為624.7%、2017年凈負債率為118.9%。截至2018年3月31日,美的置業凈負債率181.4%。高出行業平均水平近一倍。

    2017年美的置業的負債率雖然比前兩年大幅度下降,但與地產行業平均凈負債率約50%相比,要高出一倍多。對于公司的債務,美的置業也在招股書中寫道:“美的置業目前維持并繼續相當高的債務水平,美的置業未必可產生充足的現金以履行現有及未來的債務責任。”

    長期高負債發展,導致美的置業償債壓力非常大,急需增加融資渠道來解決資金難題。

    嚴躍進在接受長江商報記者采訪時說:“一般來說,企業在上市前負債數據反而會增加,這和此類企業加快拿地和積極增加土地儲備是有關的。所以類似企業還是會有很多新的市場壓力的。另外若是房地產市場表現不錯,那么壓力不會太大,但若是后續有很多新的問題,比如說新拿的土地項目開發不到位和銷售不到位,那么財務風險會隨之擴大。”

    未來對于美的置業未來的股價表現,經濟學家宋清輝表示“并不看好”,在他看來,美的置業此時選擇IPO背后的深層次原因仍舊是“缺錢”,因此急于上市圈錢“解渴”。

    經營現金流凈額連續兩年為負

    截至2018年3月31日,美的置業負債總額1089億。其中,流動負債中的銀行及其他借款約107億,貿易及其他應付款項約215億。這意味著,美的置業短期債務約322億。如果從非流動負債看,美的置業公司債券約20億,銀行及其他借款約294億,長期債務大概在314億。

    從目前來看,美的置業的現金流并不足以應對短期債務壓力。

    據財報統計,截至2018年3月31日,美的置業擁有157.07億元現金,借款總額為435.79億元,其中包括150億元的信托融資以及220億元的銀行貸款;負債總額約為969億元,按照債務年限分類,少于1年期的債務高達627.05億元;1年—2年的債務額度為139.65億元;2年—5年的債務額度為190.1億元。

    參考同行業的其他公司,大部分公司短期債務通常只占債務總額的20%左右,美的置業相對來說短債比重較高。作為長周期的房地產企業來說,大量短債無疑讓美的置業壓力倍增。

    此外,由于行業發展的長期及資金密集性質,美的置業一直在收購土地及擴充業務,從2016年到今年3月31日,美的置業的經營現金流量凈額均為負數,2016年和2017年,經營現金流量凈額分別為-55.54億元、-73.57億元。

    其招股書還提到:負經營活動現金流量凈額會削弱其資本開支能力,并對其經營活動造成不利的影響。目前,美的置業只剩下了赴港上市這一條路,然而占到借款34.5%的信托融資及其他融資安排,更會導致公司融資成本急劇增加。

    另外,值得注意的是,美的置業的凈負債率從2016年底的624.7%突然降低至118.9%,并不是業績增長所致,主要是美的置業控股方美的發展(英屬維京群島)、美恒有限公司與美域有限公司向美的置業注資60億元,而這次注資可謂大手筆,其金額數量已超過此次IPO的募資金額。

    而控股股東對美的置業的扶持不限于此,其還不斷為美的置業提供免息貸款,2015、2016年、2017年及截至2018年3月31日,來自關聯方的貸款(控股股東及緊密聯系人)分別為20.12億元、16.5億元、28.56億元、30.19億元。

    對于其資金層面,嚴躍進表示,“從此類企業的負債數據看,通過此類股東注資,一方面帶來了資金的導入,另一方面也防范負債數據擴大。類似企業關鍵在于后續對地產周期和城市投資價值的判斷,若沒有此類判斷,其實還是會有很多壓力的。”


責編:ZB

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