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越秀地產財技:3成營收靠股權回購 林昭遠履新賣廣州越匯緩解現金流

2018-08-27 06:45:14 來源:長江商報

    長江商報記者 吳婷

    老牌房企越秀地產(00123.HK)日前發布半年報,公司合同銷售達280億元,剛好完成此前550億元既定目標一半。

    然而,長江商報記者統計發現,越秀地產同期營收并未增長,僅為101.6億元,同比下降14.9%。其營業利潤為20.20億元,同比下降14.76%,毛利為26.23億元,較去年中期下降11.85%。

    值得注意的是,該營收數據中,還包括上半年越秀地產對廣州地王、武漢地王兩項目股權回購之后帶來的補充效應,兩項目合計營收占總營業收入的33.6%。此外,越秀地產還通過股權收購,粉飾財報業績。

    與此同時,越秀地產上半年負債率繼續攀升,銷售回款速度下降,融資成本上漲,現金流繼續承壓。為此,越秀地產上半年新增項目投資謹慎,土地權益占比減少。

    對上述財務數據問題,上周長江商報記者已發函至越秀地產,但截至發稿時止,尚未收到任何回復。

    靠回購增收  營收仍下滑15%

    半年報數據顯示,2018年上半年,越秀地產累計合同銷售279.8億元,全年550億元的銷售目標剛剛完成過半;凈利達13.1億元,增長19.2%。

    越秀地產2018年合同目標是550億元,按此計算上半年剛好完成過半。按照越秀地產此前計劃,每年增長目標35%以上,力爭2020年突破1000億銷售規模。

    不過銷售業績上漲,也未能提升增收。上半年實現營收僅為101.6億元,同比下降14.9%;營業利潤為20.20億元,同比下降14.76%,毛利為26.2億元,較去年中期29.8億元下降11.8%。

    值得注意的是,上半年營收數據中還包括2018年上半年,越秀地產對廣州地王、武漢地王兩項目股權回購之后帶來的補充效應。其中,武漢地王項目公司帶來營業收入26.4億元,凈利潤為3597萬元;廣州地王項目營業收入7.7億元,凈利潤1453萬元。上述兩項目為其帶來的營業收入占總營業收入的33.6%。

    此外,2018年5月末,越秀地產收購云秀公司100%股權,而云秀公司持有廣州星匯云城2%的股權,相當于越秀間接收購廣州星匯云城(下稱“星匯云城”)2%股權。至此,越秀地產在星匯云城的實際權益由49%增加至50.91%。彼時公告明確指出,通過此舉,目標公司及項目公司的財務業績均將并入越秀地產的綜合財務業績,且預期星匯云城將對越秀地產整體經營收益帶來貢獻。

    實際上,財報顯示,星匯云城也確實貢獻了營收業績。今年上半年星匯云城合同銷售4.15萬平方米,銷售金額達17.47億元,占到廣州地區合同銷售額的11%,占到越秀地產總體合同銷售額的6.2%。

    對于營收下滑的原因,越秀地產表示,公司重點發展的大灣區、長三角、中部地區的合同銷售額達253.8億元,約占集團合同銷售總額的90.7%。而重點布局的杭州、蘇州等地受政策調控比較嚴格的區域,導致該地區銷售金額下降,影響整體銷售情況。

    4年總負債增近2倍  融資成本上漲

    營收能力不足,但其總負債還在不斷攀升。數據顯示,2015年中報—2018年中報,越秀地產總負債分別為690.78億元、815.16億元、969.32億元、1156.65億元,4年增長1.7倍。

    同期,越秀地產總資產分別為1005.87億元、1139.48億元、1323.23億元、1575.54億元;資產負債率同期分別為68.67%、71.5%、73.25%、73.4%。而從凈負債率看,2018年上半年為64.3%,同比上升23.65%。

    從現金流看,越秀地產上半年現金及現金等價物期末余額為191.57億元,與2017年同期197.07億元相比減少5.5億元。

    與此同時,由于銷售回款速度下降,越秀地產已售未入賬銷售金額出現較大幅度上升。截至6月30日,越秀地產已售未入賬銷售金額達到561億元,同比增長41.3%。

    此外,融資成本也在上漲。今年上半年完成境內融資117.6億元,境外銀行融資120.1億元,實際借貸平均年利率也由2017年的4.3%上升至4.82%。上半年借貸總額為527.66億元,與2017年中期477.09億元相比增長了10.6%。所產生的借貸成本也從2017年中期10.34億元上升至今年中期13.73億元,同比增幅達32.8%。

    新增項目權益減少  “賣子”換現金流

    負責率攀升、融資成本上漲、現金流趨緊情況下,今年上半年越秀地產投資也顯得頗為謹慎。

    中報數據顯示,今年上半年越秀地產土地儲量和土地權益占比減少。截至2018年上半年,越秀地產新增的9幅地塊中,新增權益建面為74.3萬平方米,平均權益比例僅為29.8%;總土地儲備面積1822萬平方米,總土地儲備權益占比為57.0%,較今年年初下降3.4個百分點。

    其中,僅有2幅土地建面權益占比高于90%,其余7個地塊權益占比均低于50%,蘇州高新區滸關地塊一和南沙靈山島地塊二的權益比例僅為9.5%。而土地權益占比較低直接導致其未來權益銷售金額下降,未來歸母利潤減少。

    越秀地產指出,其中兩幅權益比例均為9.5%的地塊是通過投資基金合作模式獲取,其他低權益比例的地塊則為了規避市場風險,選擇與企業合作開發。

    值得注意的是,半年報發布后僅一天,越秀地產董事長兼執行董事張招興、副董事長朱春秀雙雙辭職。林昭遠辭任副董事長及總經理,同時被委任為董事長,而林峰則頂替林昭遠的相關辭任職位。

    而林昭遠上任后就決定拋售資產。8月17日公告顯示,越秀地產將通過公開掛牌的方式出售廣州越匯100%間接股本權益。廣州越匯主要持有位于廣州市的越秀財富天地廣場,彼時財富天地廣場被視為越秀地產的“扛鼎之作”。

    公告顯示,財富天地的股東由慶和投資有限公司和廣州市城市上建設開發有限公司構成,截止到2018年8月17日,兩者分別持有77.79%及22.21%股份,都屬于越秀地產旗下子公司。

    盡管目前此項目的競拍底價仍未確定,但越秀地產在公告中明確表示,本次出售可提升公司的資產周轉率和提高現金回流,提升自身收購新增土地或其他地產公司股權的能力。

    不過,公開資料顯示,僅2007年拿地就達17億元,而廣州市越匯注冊資本為13.5億元。如果按此計算,財富天地的實際投資額應達30.5億元。

責編:ZB

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