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中國平安地產雄心:重倉13家房企 房產市值超2000億堪抵3個綠地

2018-08-13 06:16:52 來源:長江商報

長江商報消息 □本報記者 魏度

中國地產界最大金主,當前房產市值超2000億——險企中國平安(601318.SH)儼然已成中國的隱形“地產大亨”。

長江商報記者發現,中國平安始于2007年進軍地產,10年之后的2017年底,其投資房產板塊的市值已超過2000億元。

與絕大部分房企運作地產模式不同,中國平安將其定位于不動產投資及管理平臺,除了自身開發外,更多地借助外部房企力量合作開發。

此外,中國平安還頻頻擔當救世主角色,通過入股房企間接參與地產開發。

截至目前,中國平安已成為碧桂園、融創中國等房企第二大股東。此外,其還重倉持有金地集團、綠地控股、華潤地產、保利地產等房企股權。長江商報記者初步梳理發現,平安重倉持股的知名房企至少有13家。

中國平安與大型房企何以“相愛”?

8月10日,一上市房企人士向長江商報記者表示,拿地是房企競爭的重要途徑,作為資金密集型行業,缺錢是房企永恒的主題,借助銀行等金融機構資金輸出是其發展壯大的唯一途徑。對此,華中一家大型險企人士告訴長江商報記者,作為金融機構,需要為資金尋找出口,這也是中國平安熱衷于進行房產投資的重要原因。

攜137億入股某房企月賺2.36億

中國平安在房地產行業路上越行越近。8月初,某知名房企發布簡式權益變動報告書。其顯示,該房企控股股東向平安系協議轉讓股權事實正式完成。

報告書顯示,股權轉讓后,中國平安通過平安資管、平安人壽分別持有該房企0.04%股權、19.83股權,合計持有19.88%股權,成為第二大股東。

此事是一個月前該房企發布協議轉讓股權的落實。公告顯示,該房企與平安資管簽訂股份轉讓協議,約定向平安資管轉讓5.82億股的股份,占公司總股本的19.7%。按照每股23.655元價格,此番轉讓價格高達137.7億元。

此次交易,雙方還簽訂了業績對賭協議。雙方約定,以該房企2017年凈利潤為基數,2017年至2020年,凈利潤增長率分別不低于35%、65%、105%。2017年,公司凈利潤為87.81億元,以此計算,2018年至2020年承諾的凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180.01億元,三年合計約為440億元。

同時,未來如果該房企的大股東要繼續減持,需要經過平安資管的書面同意,且平安資管有優先購買權。

三年440億元的凈利潤,這對該房企而言難度不小。2015年至2017年,該房企實現的凈利潤分別為48.01億元、64.92億元、87.81億元,同比增幅維持在35%左右,今年一季度還小幅下滑至30.33%。可想而知,隨著凈利潤基數增大,2019年、2020年的增幅需較2017年增加30個百分點、70個百分點。

今年上半年,受地產調控、去杠桿等政策影響,該房企流動性吃緊。公司四處籌錢解困,如獲得中信銀行315億元授信、成功發行2018年第一期30億元規模的公司債等,但這些似乎仍未徹底緩解公司的資金壓力。
大贏家中國平安做的是穩賺不賠的買賣。除上述業績對賭外,僅入股1個月,已獲得2.36億的賬面浮盈。

合作知名房企達18家,以金主角色出現

中國平安在房企的入股都是以“救急者”身份出現,但實際上其早已通過多種途徑深入房地產市場,成為不折不扣的隱形“地產大亨”。

目前,中國平安的地產運作主要以平安不動產為主。截至目前,注冊資本200億元,資產管理規模超3000億元。

其實,中國平安試水地產可追溯至1995年,設立了平安物業。2007年,公司正式向地產進軍。當年,23億元收購西高速公路股權、55億元收購中信城市廣場與北京美邦國際中心、16.6億元拿下深圳福田中心區地塊,2009年,華南第一高樓深圳平安國際金融中心項目啟動。此時,平安以信托模式在地產領域開疆拓土。

不過,目前來看,地產并非中國平安自身強項,除全國多個平安金融中心外,其鮮有經典項目問世。當然,這些投資性房地產也貢獻了不小收益。

Wind數據顯示,截至2017年底,其投資性房地產凈值為470億元。如果按照公允價值衡量,其投資收益超過260億元。

平安在地產領域的掘金路徑更多的借助大型房企,正如分析人士所稱“平安收割房企”。

長江商報記者梳理發現,平安主要是通過入股大型房企、與大型房企合作拿地開發等途徑在地產領域擴張,不過,無論哪種途徑,平安都是以金主角色出現。

2015年,平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權,躋身第二大股東之位。這一年,公司還戰略投資朗詩集團,以持股9.9%成為第二大股東。去年,平安耗資19.07億港元參與旭輝集團定增,完成后,持股比升至10.12%。早在2016年,平安銀行就是融創中國僅次于孫宏斌的重要股東,其持股比高達46.7%。

據長江商報記者不完全統計,截至目前,平安已是碧桂園、融創中國、朗詩集團、旭輝集團等知名房企第二大股東,此外,其還持有金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協信等多家房企股票。至此,平安重倉持股的知名房企至少有13家。

平安不動產官網顯示,其與包括萬科、華潤等合作的知名房企達18家。

中國平安2017年年報顯示,旗下地產(含投資性房地產)價值(以歷史成本計價)達2093.22億元。以8月10日收盤價計算,綠地控股市值為764.16億元。這意味著,平安旗下地產價值抵得上3個綠地市值。

財務投資之余深度參與地產開發

橫跨保險、銀行、投資三大行業,中國平安入股房企絕不僅是為了財務投資。

業內人士預測,根據目前發展勢頭,未來中國房企龍頭的競爭最終可能在萬科、碧桂園與平安之間,萬科靠標準化,碧桂園靠執行力,平安靠錢。

長江商報記者注意到,投資房地產,平安收獲頗豐。

一年前,持有綠地控股9.91%股份的平安系平安創新大幅減持,在短短半年內,通過將持股比降至5%以內,至去年底,已從前十大股東名單中消失。累計減持套現達80億元。此前,平安也減持了碧桂園3123萬股,合計套現4.55億元。

僅此兩次減持,平安就獲得了約90億元凈利潤,投資回報率超過5倍。
類似這樣的財務投資并非是平安的最終目的,其最終目的之一可能是與標的公司綁定,實現共同開發經營地產項目。

長江商報記者注意到,去年8月,平安資管出資入股旭輝集團時就曾約定,平安不動產“在滿足相關條件情況下”擬向旭輝投資100億元共同從事房地產項目開發經營。

公開資料顯示,去年初,平安不動產還與香港房地產開發企業路勁基建組財團,投得港鐵旗下物業項目合約。此外,作為二股東,平安與朗詩集團也于2017年在長租公寓領域開展深度合作,雙方已共同收購上海森蘭項目,擬將其改造為中高端的長租公寓進行長期運營。

一上市房企人士表示,房地產屬于資金密集型行業,房企能與金融機構聯手共進退,這對急于攻城略地的房企而言會底氣大增。在其看來,房地產項目周轉較慢,在地產調控及去杠桿的背景下,房企融資也受到約束,如果背后站著金主,房企實力會大增。

不過,該人士同時認為,出于對所輸出資金安全性考慮,金融機構會設定不少條件,以保證其不會做賠本買賣。如此一來,房企成了金融機構的“打工仔”,金融機構成了利潤分食者。

研究人士認為,險企資金充足,且屬于長期資金,這些資金需要出口,僅做財務投資風險較大。因此,險企更愿意像信托模式一樣更深入地參與到具體地產開發之中。此外,借助合作,平安將自己的觸角延伸至陌生領域。


責編:ZB

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