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中国奥园业绩狂奔:销售额912亿同比翻倍   负债率升至83.7%高周转模式遇“口碑”危机

2019-04-22 06:28:11 来源:长江商报

    长江商报记者 黄聪 实习记者 杨玲玲

    步入规模发展快车道的中国奥园(03883.HK)可谓风头正劲。从2016年的256亿元到2018年的逼近千亿元,实?#33267;?年销售规模扩大4倍和年均89%的复合增长率。

    “快”是中国奥园的一个显著标志,不论是周转速度还是业绩增长,但值得注意的是,销售金额取得“跃进式”增长背后,负债率也逐年走高。2018年,其资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%,同比上升5.3和7.9个百?#20540;恪?/p>

    同时,2018年中国奥园销售及分销开支总额约为14.32亿元,较2017年上升54.6%;行政开支总额约为17.36亿元,较2017年上升117.1%。

    “管理费用和营销费用上涨幅度比较大,这跟2018年的合约销售增长是正相关的。因为2018年合约销售实?#33267;?#19968;倍的增长,为了支撑销售的增长和扩张,相关的行政费用和营销费用所以呈现出一个相应的增长。”中国奥园相关负责人对长江商报记者回函表示。

    规模“跃进”隐忧潜存

    公开信息显?#33606;?#20013;国奥园创立于1996年,2007年于香港上市。

    土地储备是房企的“粮仓”。在土地的区域分布方面,中国奥园坚持全国布局,但仍偏重华南大本营。

    据了解,奥园集团2019年预计可售1900亿元,其中预估华南区域销售占比达41%,中西部核心区域与华东区域占比为24%和20%,环渤海为11%,境外销售预计为4%。市场观察人士提出,一方面,类比同规模房企,其全国化的布?#33267;?#24230;仍然不够,另一方面,走出大本营,进入新城市,其能否“服”当地水土也值得关注。

    另外,中国奥园披露2018年年报,公司年度营业额为310.06亿元,同比增长62.2%;年度净利润为29.39亿元,同比增长50.6%。同时根据年报,2018年中国奥园实现合同销售912.8亿元,同比增加100%;合同销售面积约886.3万平方米,同比增长98%。

    纵向来看,近三年,中国奥园销售金额的增幅较为可观。2016年至2018年,其合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%。计算可知,三年间的复合年增长率达89%。

    随着行业加速洗牌,马太效应愈?#29992;?#26174;,不少房企剑指千亿目标,作为粵派房企“后起之秀,中国奥园对规模增长也有强烈诉求。据悉,2019年,公司年度销售目标为1150亿元,增长约25%。

    据克而瑞统计数据,2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,32家房企的业绩规模增速?#27493;?#20174;近两年的40%左?#19968;?#33853;至20%至30%,较2017年、2018 年放缓并保持整体平稳的态势。千亿房企的数量在2018年达到30家之后,未来规模的扩容进程将放缓。

    对于千亿规模,中国奥园相关负责人回函表?#33606;骸?#21315;亿目标,一方面是基于对市场的信?#27169;?#21478;一方面?#27493;?#26159;奥园新的起点,奥园未来将朝着新的高度、新的目标继续奋进。”

    ?#28304;耍?#26131;居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;表?#33606;?#20225;业管控半径放大,管理和?#20998;?#38382;题或会接踵而至。

    管理和营销费用激增

    数据显?#33606;?#25130;至2018年年末,奥园总借贷约577.2亿元,总现金约396.2亿元,足够覆盖约237.3亿元的短期借贷。

    不过,值得注意的是,中国奥园2018 年末的净负债比率为58.9%,比2017年末的51.0%上升7.9%。平均借贷利率由2017年的7.2%上升至2018年的7.4%。市场观察人士指出,净负债比率和融资利率都在升高,需要警惕快速扩张过程中现金流的风险。

    对于负债率问题,中国奥园持乐观态度:“奥园近三年的净负债率均控制在60%以下,2016年至2018年净负债率为分别为50.7%、51.0%和59.8%。集团保持负债水平合理的很重要的原因之一,是其销售?#24335;?#22238;款较快。”

    然而,从中国奥园2018年财报来看,其债务及行政开支大幅增加是不争的?#29575;怠?/p>

    财报显?#33606;?#25130;至2018年年末,其负债总额约为1581.24亿元,较2017年的986.80亿元增长594.44亿元。2016年至2018年,中国奥园的资产负债率分别为78.0%、78.4%、83.7%,呈逐年走高态势。

    另外,2018年中国奥园销售及分销开支总额约为14.32亿元,较2017年上升54.6%;行政开支总额约为17.36亿元,较2017年上升117.1%。

    对于管理费用和营销费用的激增,中国奥园方面对长江商报记者表?#33606;骸?#31649;理费用和营销费用上涨幅度比较大,这跟2018年的合约销售增长是正相关?#27169;?#30456;信随着2019年至2020年销售结转高峰的到来,费用的错配会得到很好的解决。”

    高周转现口碑危机

    根据同策咨询研究院的研究报告,2018年,在房地产市场?#32422;?#37329;融市场环境同时进行调整的情况下,房地产企业融资出?#33267;?#26032;的特征和现象。展望2019年,房地产行业对于?#24335;?#30340;需求依然旺盛,然而融资环境稳中收紧、稳中有变的现状将进一步?#26377;?/p>

    2018年以来,房地产行业普遍面临着融资难题,同时不少企业已经引发兑付危机。融资收紧,中国奥园在融资方面是否存在压力??#28304;耍?#20013;国奥园相关负责人回复称:“2018年,奥园成功发行三年期境内公募及私募公司债39亿元;并于境外通过银团贷款、双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元,平均成本低于7%。2019年奥园将继续保?#24535;?#20869;外融?#26159;?#36947;的多元化。”

    长江商报记者注意到,中国奥园高层曾表?#33606;?#38754;?#32422;?#20013;度提高的行业环境及不确定性增加的宏观格局,奥园将通过“快速开发、快速销售、快速回款”的高周转策略实现规模效应。

    随着房企融资环?#21576;?#32039;,不少房企提出高周转策略,不过由于多家房企被爆出项目安全问题,该模式?#36130;?#21463;质疑。

    “我们的发展是提早布局,稳健发展,并非盲目扩张,在稳健发展的同时我们非常注重工程质量。奥园的营商宗旨是,首先不能牺牲质量去追求速度,不能牺牲质量去追求规模,这是最重要的。”中国奥园相关负责人回函称。

    长江商报记者采访中了解到,中国奥园旗下子公司广东项目2018年一个月内两次登上监管黑名单。同时根据报道,中国奥园成都、合肥、青岛等地的数个项目频现业主投诉维权,导?#30053;?#36935;口碑危机。


责编:ZB

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