长江商报 > 中国奥园业绩狂奔销售额912亿同比翻倍   负债率升至83.7%高周转模式遇口碑危机

中国奥园业绩狂奔销售额912亿同比翻倍   负债率升至83.7%高周转模式遇口碑危机

2019-04-22 06:28:11来源长江商报

    长江商报记者 黄聪 实习记者 杨玲玲

    步入规模发展快车道的中国奥园03883.HK可谓风头正劲从2016年的256亿元到2018年的逼近千亿元实?#33267;?年销售规模扩大4倍和年均89%的复合增长率

    快是中国奥园的一个显著标志不论是周转速度还是业绩增长但值得注意的是销售金额取得跃进式增长背后负债率也逐年走高2018年其资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%同比上升5.3和7.9个百?#20540;?/p>

    同时2018年中国奥园销售及分销开支总额约为14.32亿元较2017年上升54.6%行政开支总额约为17.36亿元较2017年上升117.1%

    管理费用和营销费用上涨幅度比较大这跟2018年的合约销售增长是正相关的因为2018年合约销售实?#33267;?#19968;倍的增长为了支撑销售的增长和扩张相关的行政费用和营销费用所以呈现出一个相应的增长中国奥园相关负责人对长江商报记者回函表示

    规模跃进隐忧潜存

    公开信息显?#33606;?#20013;国奥园创立于1996年2007年于香港上市

    土地储备是房企的粮仓在土地的区域分布方面中国奥园坚持全国布局但仍偏重华南大本营

    据了解奥园集团2019年预计可售1900亿元其中预估华南区域销售占比达41%中西部核心区域与华东区域占比为24%和20%环渤海为11%境外销售预计为4%市场观察人士提出一方面类比同规模房企其全国化的布?#33267;?#24230;仍然不够另一方面走出大本营进入新城市其能否服当地水土也值得关注

    另外中国奥园披露2018年年报公司年度营业额为310.06亿元同比增长62.2%年度净利润为29.39亿元同比增长50.6%同时根据年报2018年中国奥园实现合同销售912.8亿元同比增加100%合同销售面积约886.3万平方米同比增长98%

    纵向来看近三年中国奥园销售金额的增幅较为可观2016年至2018年其合同销售额分别为256.02亿元455.9亿元912.8亿元分别同比增长68.8%78.1%100%计算可知三年间的复合年增长率达89%

    随着行业加速洗牌马太效应愈?#29992;?#26174;不少房企剑指千亿目标作为粵派房企后起之秀中国奥园对规模增长也有强烈诉求据悉2019年公司年度销售目标为1150亿元增长约25%

    据克而瑞统计数据2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡32家房企的业绩规模增速?#27493;?#20174;近两年的40%左?#19968;?#33853;至20%至30%较2017年2018 年放缓并保持整体平稳的态势千亿房企的数量在2018年达到30家之后未来规模的扩容进程将放缓

    对于千亿规模中国奥园相关负责人回函表?#33606;?#21315;亿目标一方面是基于对市场的信?#27169;?#21478;一方面?#27493;?#26159;奥园新的起点奥园未来将朝着新的高度新的目标继续奋进

    ?#28304;ˣ?#26131;居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;表?#33606;?#20225;业管控半径放大管理和?#20998;?#38382;题或会接踵而至

    管理和营销费用激增

    数据显?#33606;?#25130;至2018年年末奥园总借贷约577.2亿元总现金约396.2亿元足够覆盖约237.3亿元的短期借贷

    不过值得注意的是中国奥园2018 年末的净负债比率为58.9%比2017年末的51.0%上升7.9%平均借贷利率由2017年的7.2%上升至2018年的7.4%市场观察人士指出净负债比率和融资利率都在升高需要警惕快速扩张过程中现金流的风险

    对于负债率问题中国奥园持乐观态度奥园近三年的净负债率均控制在60%以下2016年至2018年净负债率为分别为50.7%51.0%和59.8%集团保持负债水平合理的很重要的原因之一是其销售?#24335;?#22238;款较快

    然而从中国奥园2018年财报来看其债务及行政开支大幅增加是不争的?#29575;?/p>

    财报显?#33606;?#25130;至2018年年末其负债总额约为1581.24亿元较2017年的986.80亿元增长594.44亿元2016年至2018年中国奥园的资产负债率分别为78.0%78.4%83.7%呈逐年走高态势

    另外2018年中国奥园销售及分销开支总额约为14.32亿元较2017年上升54.6%行政开支总额约为17.36亿元较2017年上升117.1%

    对于管理费用和营销费用的激增中国奥园方面对长江商报记者表?#33606;?#31649;理费用和营销费用上涨幅度比较大这跟2018年的合约销售增长是正相关?#27169;?#30456;信随着2019年至2020年销售结转高峰的到来费用的错配会得到很好的解决

    高周转现口碑危机

    根据同策咨询研究院的研究报告2018年在房地产市场?#32422;?#37329;融市场环境同时进行调整的情况下房地产企业融资出?#33267;?#26032;的特征和现象展望2019年房地产行业对于?#24335;?#30340;需求依然旺盛然而融资环境稳中收紧稳中有变的现状将进一步?#26377;?/p>

    2018年以来房地产行业普遍面临着融资难题同时不少企业已经引发兑付危机融资收紧中国奥园在融资方面是否存在压力?#28304;ˣ?#20013;国奥园相关负责人回复称2018年奥园成功发行三年期境内公募及私募公司债39亿元并于境外通过银团贷款双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元平均成本低于7%2019年奥园将继续保?#24535;?#20869;外融?#26159;?#36947;的多元化

    长江商报记者注意到中国奥园高层曾表?#33606;?#38754;?#32422;?#20013;度提高的行业环境及不确定性增加的宏观格局奥园将通过快速开发快速销售快速回款的高周转策略实现规模效应

    随着房企融资环?#21576;?#32039;不少房企提出高周转策略不过由于多家房企被爆出项目安全问题该模式?#36130;?#21463;质疑

    我们的发展是提早布局稳健发展并非盲目扩张在稳健发展的同时我们非常注重工程质量奥园的营商宗旨是首先不能牺牲质量去追求速度不能牺牲质量去追求规模这是最重要的中国奥园相关负责人回函称

    长江商报记者采访中了解到中国奥园旗下子公司广东项目2018年一个月内两次登上监管黑名单同时根据报道中国奥园成都合肥青岛等地的数个项目频现业主投诉维权导?#30053;?#36935;口碑危机


责编ZB

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