长江商报 > 阳光城销售破千亿净利率仅6.9%   林腾蛟5年转型落败地产占营收99%

阳光城销售破千亿净利率仅6.9%   林腾蛟5年转型落败地产占营收99%

2019-04-22 06:20:01来源长江商报

    长江商报记者 江楚雅

    2020年达到千亿跳跃式发展的闽系代表房企阳光城000671.SZ在掌门人林腾蛟的带领下提前达到了目标

    近日阳光城发布2018年年报2018年阳光城销售额度首次突破千亿关口达到1628.56亿元同比增长70.28%经营性净现金流入高达为218.31亿元同比增长147.55%达到了历史最高水平净负债率降至182.22%同比减少70个百分点2019年阳光城将销售指标锁定在1800亿元

    千亿之下仍有隐忧长江商报记者梳理发现阳光城销售额虽然破千亿但净利润率却处于低位2018年度净利润率是6.92%未达年初8%的预期有数据显?#33606;?017年的主流房企的平均净利率已经达到12.4%

    与低利润相伴的还有居高不下的负债率根据财报2018年阳光城净负债率降至182.22%同比减少70%然而易居数据显?#33606;?017年170家房企加权平均净负债率为88.73%

    值得注意的是阳光城财务费三年增长近15倍2016年为4164.95?#34527;?018年高达6.14亿元大增379.76%其中利息费用达6.73亿元同比增加71.68%利息收入3.14亿元同比增加93.30%

    阳光城目前只注重扩张和销售目标而忽略了净利润率是比?#31995;?#22411;的扩张性思维财经评论员肖磊对长江商报记者表?#33606;?#20928;负债率仍然?#23545;?#39640;于平均线一方面未来面临更大的成本问题无论是融资成?#33606;?#36824;是利息负担另外企业未来的扩张或积极性将遭到抑制所以整体来说会更依赖于更大的销售目标这种情况下有可能会导致非理性的决策等风险

    针对相关财务问题长江商报记者发送采访函至阳光城截至发稿前未得到回复

    销售额首破千亿

    规模扩张和降低负债是2018年阳光城最亮眼的表现

    年报显示2018年度阳光城全年实现?#26174;?#38144;售金额1628.56亿元同比2017年的915亿元增长77.98%指标完成率116.33%实现?#26174;记?#32422;面积1266.38万平方米?#26174;?#38144;售均价约为12859.96元/平米营收同比增长70.28%归母净利润同比增长46.36%公司合并报表总资产2633.97亿元较上年末增长23.52%合并报表净资产410.30亿元较上年末增长34.22%

    克尔瑞认为规模的增长一方面的得益于合作开发的撬动另一方面也与企业不断?#24551;?#21306;域及城市深耕和?#20013;?#20248;化营销体系息息相关近年来阳光城?#20013;?#21152;大合作开发的力度2018年上半年阳光城的权益销售金额占比约为80.9%下半年大幅下降至66.4%2019年前两月进一步下降至62.2%可以看出合作项目对销售的贡献越来越大

    伴随业绩高增速阳光城实现了财务指标特别是偿债指标的大幅优化有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%同比减少6个百分点有息资产负债率降至42.75%同比减少10个百分点净负债率降至182.22%同比减少70个百分点

    值得一提的是阳光城2018年进一步?#24551;?#20102;现金流管控自2017年第一季度净现金流开始首次转正2018年经营性净现金流入高达为218.31亿元同比增长147.55%达到历史高点本期账面货?#26131;式?78.48亿元占比总资产14.36%公司预收账款621.21亿元同比增长54.72%同时房地产销售回显著提升平均回款率达到80.05%达到历史最高水平

    2019年阳光城提出全口径销售目标1800亿元目标销售增长率为10.5%预计会将销售回款的50%-55%?#24230;?#25343;地预计拿地金额为800亿元

    克尔瑞认为按照近两年的阳光城的销售增长率来看目标的制定较为保守完成压力不大2018年末阳光城总土储建筑面积约为4418万平方米同比增长15%权益面积占比约为62%总货值约5494亿元从目前阳光城的销售规模和增长速度来看土储货值略显不足需要进一步加大力度拿地拓展土地资源

    截至2019年2月末阳光城新增土地投资81亿元新增土储面积100万方均集中于?#26412;?#21335;京苏州福州等优质城市销售方面在市场其他企业销售增速放缓或不达预期的背景下累计实现200亿的销售同比增速达50%

    净利润率增长缓慢

    阳光城销售额突破千亿的同时面临低利润的尴尬与行业主流房企水平差距相对较大

    根据财报2018年度阳光城实现营业收入564.70亿元当期净利润39.06亿元同比增长75.30%公司年度净利润率6.92%未达年初8%的预期?#24615;?#22320;产统计数据显?#33606;?017年房地产行业主流企?#25285;?#24179;均净利率达12.4%

    ?#28304;ˣ?#38451;光城执行董事长朱荣斌回应称确?#25285;?#38451;光城过去的基础比较差2018年结转的是2016年的项目当时的项目售价和盈利相对弱没有达到预期

    肖磊认为净利润率跟企业的经营状况有很大的关系成本控制以及产业链整体的掌控能力竞争水平决定了净利润的走向阳光城目前看只注重扩张和销售目标而忽略了净利润率是比?#31995;?#22411;的扩张性思维

    与低利润相伴的还有居高不下的负债率根据财报2018年阳光城有息资产负债率降至42.75%同比减少10%净负债率降至182.22%同比减少70%易居数据显?#33606;?017年170家房企加权平均净负债率为88.73%

    长江商报记者注意到阳光城近年净利率不断下滑2018年有所增长但也很缓慢2014年-2018年净利率分别为9%8%7%6.72%6.92%

    希望通过三年的时间把阳光城的净负债率降低在100%之内在阳光城的业绩会上阳光城执行副总裁吴建斌许下承?#25285;?019年将争取回到150%希望在2020年净负债率可以降到100%之内

    长江商报记者注意到近三年阳光城的财务费销售费管理费均有不同幅度?#38505;ǡ?#38271;江商报记者梳理近年财报数据发现2016年-2018年的财务费用分别为4164.95?#34527;?.28亿元6.14亿元同比增长79.27%207.33%379.69%销售费用分别为4.84亿元9.61亿元17.57亿元同比增长5.91%98.55%82.83%?#36824;?#29702;费用分别为6.78亿元11.77亿元15.77亿元同比增长22.38%73.60%33.38%

    肖磊分析称主要的原因还是整体为了达到销售目标而扩张成本提升所致整体销售成本在提升在市场相对好一点的情况下对盈利的影响稍微小一些但一旦市场遇冷财务费用的大幅上升带来的影响将比较大

    此外2018年阳光城全口径销售金额1628.56亿元同比大涨77.98%销售回款率为80.05%平均销售均价为13145.21元/平米与17年的13880元/平米相比下降5.3%公司2019年前2个月公告的销售均价12925元/平米平均销售价格继续下降其中2月份销售均价已大幅下降至8473元/平米

    为何销售快速增长销售价格却下降明显目前看整个房地产全行业为了对冲周期影响和达到预期销售都在降价促销所以整个战略方面看应该是以价换量以降低利润的方式来换取销售额肖磊认为整体来看跟整个房地产行业的调整有关系也跟企业的盈利能力有一定关系

    融资成本上升至7.94%

    为解?#24335;?#20043;渴2018年阳光城?#20013;?#36890;过多元化方式进行融资包括资产证券化中期票据定向工具永续债银行贷款等其中成功发行多个国内首单证券化产品

    ?#36824;?018年整体融资环境进一步收紧企业融资成本普遍上升阳光城的平均融资成本?#38505;?.86个百分点到7.94%克而瑞认为与其他同等规模企业相比并不算低未来融资成?#20928;?#38656;进一步降低

    尽管融资收紧但阳光城今年依旧寻求更加多元的融?#26159;?#36947;发起多项融资而大量的融资背后也是阳光城对?#24335;?#26497;度?#26159;?#30340;表现

    2018年阳光城股权质押高额担保及倡议员工增持都被外界视为是?#24335;?#25215;压的表现

    肖磊认为从这个方面来?#25285;?#38451;光城面临诸多融资和信用方面的困难处在较明显的财务风险控?#24179;?#27573;但由于销售额带来的现金流动性还算可以可能借助当前的现金流做更多信用扩张和增加负债的事情为房地产下一个困难时期做准?#31119;?#21516;时也想给员工和市场传递信?#27169;?#24076;望获得更多支持所以企业可能存在很大的危机?#23567;?/p>

    此外阳光城集团自2014年开始布局多元化业务已经拓展到医疗产业长租公寓商业和教育等板块

    然而从总营收结构来看随着阳光城多元化业务的?#24179;?#19982;逐渐成熟房地产业务在总营收中占比仍然具有绝对性的地位近五年房地产业务占主营业收入中的比重均高于90%近三年在主营业务收入中的占比均在99%以上2018年大部分多元化板块都呈现收入增速低于成本增速的情况


责编ZB

长江重磅排行榜
视频播报
滚动新闻
长江商报APP
长江商报战略合作伙伴