长江商报 > 金融街仓促扩张债务两年激增300亿   净利增速垫底千亿房企仅8.7%

金融街仓促扩张债务两年激增300亿   净利增速垫底千亿房企仅8.7%

2019-04-15 07:08:18来源长江商报

    长江商报记者 沈右荣

    几次踩错节拍错失壮大机会的京籍房企金融街000402.SZ大举扩张之余实则收获甚微

    长江商报记者发现尽管金融街去年经营业绩实现大幅提升但与A股可比房企相比仍较为逊色其营业收入221.13亿元同比下降13.35%净利润归属母公司股东净利润32.69亿元同比增长8.72%无论是营业收入还是净利润同比增幅在千亿资产房企中以截至4月12?#24352;?#38706;2018年报数据金融街均垫底

    金融街因开发北京金融街而扬名但在众多房企全国重点城?#26032;?#23376;之时金融街不是按兵不动就是固守一线及1.5线城市在一线城市遭遇严调后公司才被迫扩围转型并重点发力住宅地产仅去年其新增项目20个权益投资达191亿元

    然而仓促布局导致公司债务激增截至去年底公司总负债1113.28亿元其中有息债务804.97亿元占比72.31%净负债率高达184.26%较2016年劲升64.77个百分点

    连续两年净利增幅为个位数

    在一众房企赚得盆满钵满之际金融街的业绩只是象征性地增长

    年报显?#33606;?#21435;年金融街实现营业收入221.13亿元同比下降13.35%净利润32.69亿元同比增长8.72%这是房地产市场调控以来金融街实现的经营业绩第二次小幅增长2017年其实现营业收入255.19亿元同比增长28.54%而净利润为30.06亿元同比微增7.2%

    对比同业A股超百家房企中目前已经披露2018年度报告的约为80家其中营业收入同比下降的有25家金融街降幅排名第18位在总资产超千亿的房企中营业收入同比下降的金融街是唯一一家净利润方面其净利润排名第6位但其净利润同比增幅又处于垫底位置

    金融街为何掉队了

    4月11日一大型房企人士向长江商报记者表?#33606;?#37329;融街以商业地产起家并迅速成名近年来受商?#30340;?#24335;变革等因素影响商业地产开发周期长盈利?#21344;?#34987;压缩同时金融街固守北京等一线城市而这些区域恰恰是此次地产调控的重点金融街受到的冲击可想而知

    数据显?#33606;?017年金融街销售金额为235.70亿元同比下降14.60%其中商业地产销售80.70亿元同比下降34.39%

    两年新增权益投资438亿

    在房地产调控及集中?#20173;?#26469;越高的形势下金融街无奈出京转型扩张其手法?#36130;?#20026;生猛

    出京之后金融街瞄准京津冀长三?#24688;?#29664;三?#24688;?#25104;渝长江中游五大城市群并?#28304;?#20026;中心进行布局截至目前其已?#27604;?#28145;圳成都武汉惠州东莞等15个重点城市并完成布局

    值得一提的是去年9月7日金融街宣告以34.52亿元价格从湖北当代盛景收购了江夏地王借此?#37038;?#27743;?#22856;?#21270;大道项目该地块2013年对外出售闲置近5年

    实际上上述地王项目是金融街在武汉获取的第?#27597;?#39033;目去年金融街先是以7.86亿元竞得武昌区一处临江住宅商服用地接着又通过受让股权获取光谷中心地区近3万平米住宅项目这一地块闲置长达8年之久去年8月公司又获得对青山滨江商务区核心地块开发权建设区域总部大楼短短一年间在武汉的投资至少超50亿元

    年报数据显?#33606;?017年金融街新增18个新增权益投资额逾247亿元去年又新增项目20个新增权益建筑面积356万平米权益投资191亿元?#28304;?#31639;来两年之间这?#19994;?#26102;仅1128.36亿元资产房企投入的拿地资金高达438亿元?#36393;?#20154;吃惊

    从上述所拿地?#29467;?#30475;金融街也开启了转型模式重点发力住宅地产

    只?#36824;?#25193;张之时其负债飙升2016年底公司有息债务505.38亿元去年底为804.97亿元2年间增加了299.59亿元同期公司财务费用也从8.79亿元增至14.89亿元增幅为69.40%

    776亿存货周转放缓资金承压

    扩张暴走的金融街周转较慢财务状况不佳截至去年底金融街短期借款30.11亿元一年内到期的非流动负债67.89亿元长期借款405.47亿元应付债券301.50亿元合计高达804.97亿元同期公?#20928;?#24065;资金只有119.57亿元有息债务是货币资金的6.73倍

    实际上近两年来随着公司出京扩张其债务规模迅速扩大2016年底公司无短期借款2017年底短期借款?#20179;?#26377;9.50亿元去年底的有息债务较2016年底增长了近300亿元较2017年底增长了181.12亿元截至去年底公司净负债率高达184.26%2016年2017年分别为119.49%150.82%逐年大幅上升

    所幸金融街负债结构较为科学其以长期债务为主因而短期不存在偿债压力尽管如此但其潜在的风险不小原因是公司资产周转速度太慢

    金融街突进式扩张过程中公司的存货也不断上升截至去年底其存货为776.38亿元占其总资产的52.30%2016年2017年分别为564.52亿元628.42亿元两年增加了211.86亿元

    问题是存货急剧飙升占总资产一半以上流动资产的77.95%但其周转速度大幅放缓2017年金融街存货周转天数为1192.05天去年为2224.97天延长了1032.92天这意味着776.38亿元存货周转一次需要6.18年较2017年的3.31年延长2.87年同业公司中万科招商蛇口新城控股的存货周转天数分别为1304天1275天1165天均比金融街快

    存货周转慢将加剧公司现金流状况近两年金融街经营活动现金流净额为72.54亿元90.29亿元投资活动现金流净额为29.34亿元24.45亿元筹资活动现金流净额为73.98亿元127.37亿元这些数据表明公司自身造血功能不强仍要靠借款维持运营这也?#24471;?#20844;司现金流较为紧张


责编ZB

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