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宝龙地产负债率101%   债务490亿或陷资不抵债

2019-04-08 06:43:56来源长江商报

    长江商报记者 江楚雅

    销售要到500亿元增长22%2018年宝龙地产总裁许华芳定下2019年的销售目标

    近日宝龙地产01238.HK发布2018年度报告全年实现合约销售金额410.4亿元创下历史记录同比增长高达96.5%销售面积为282.16万平方米较2017年增长80.6%

    长江商报记者注意到其合约销售金额在创下历?#33459;?#24405;的同时490亿元负债总额超过410亿元销售总额净负债率上升?#32422;?#20928;利润有所下滑

    根据年报公布数据来看2018年上半年宝龙地产的净利率出现小幅下?#25269;?9.2%相较于2017年底下降了5.6个百分点负债方面2018年债务总额491亿元总资产负债上升6.1个百分点到75.2%净负债率则由2017年的86.8%增长14.8个百分点达到了101.6%的历史新高

    ?#28304;ˣ?#36130;经评论员肖磊对长江商报记者表?#33606;?#20197;债务驱动的发展模式在整体行业增长放缓的时候很容易出现负债率上升和净利润下降的情况合约销售金额本身也是需要用更大的扩张成本来支撑的并且宝龙地产目前商业项目占比较大相比住宅来说资金的周转率偏低这?#19981;?#23548;致负债率上升

    销售业绩增长超90%

    自2014年跨越百亿门槛后2018年是宝龙地产业绩增速最快的一年

    近日宝龙地产发布2018年财报显?#33606;?#23453;龙去年合约销售410.36亿元同比上升约96.5%完成年度350亿元业绩目标创历史新高收入为人民币195.94亿元较2017年上升26%

    从盈利能力来看公司于2018年实现毛利75.53亿元同比增长44.5%毛利率38.5%较2017年同期上升约5个百分点年内核心盈利约25.79亿元较2017年同期上升约35.2%

    不过在纯利上还是有所下滑2018年其年度利润为36.48亿元同比下降5.69%公司拥有人应占利润录得为28.37亿元同比下降14.98%

    ?#28304;ˣ?#23453;龙地产方面称销售业绩的大幅增长主要得益于公司根据不同地区的市场开发特定产品灵活调整各项目的销售策略加速去化使得7个项目单盘销售额超过20亿元尤其是住宅项目采取369开发模式即3个月内动工6个月内开盘9个月内现金回笼?#20445;?#21152;速周转及去化并取得良好效果

    销售规模创新高许华芳对宝龙未来的发展更是信心满满他称2019年宝龙地产的各种指标将稳步提升销售增长22%达500亿目标增长率为42.86%2019年推出可售货量为902亿

    商业地产销售额仅贡献2成

    2018年宝龙地产通过?#20449;?#25346;合作等方式以低溢价率在浙江江苏福建等地新增29幅土地截止2018年公司新增土地储备建筑面积为573.67万平方米同比增长48.54%总土地储备建筑面积为2120万平方米七成位于长三角区域其中在开发建设中的物业为1280万平方米持作未来发展物业约为840万平方米

    随着公司规模不断扩大投资力度不断增强负债也不断攀升长江商报记者注意到2018年其债务总额490亿元接近410亿元销售额

    目前宝龙一年内到期的借款约为147.22亿元一年后到期的借款约为343.8亿元截至2018年末其所持现金及现金等价物为148.4亿元刚好覆?#19988;?#24180;内到期借款

    销售与债务相当是否会出现资不抵债的情况肖磊认为资不抵债需要动态的来看如果能够达到?#32422;?#39044;定的业绩比如去年宝龙地产相关负责?#21496;?#26366;提出到2020年要实现千亿销售目标那么当前的500亿静态负债是可以扛?#31859;?#30340;但从去年下半年的情况看中国房地产市场已经进入了调整周期诸多大型房地产商都未能完成目标所以这个负债率和负债规模当前看是非常危险的很有可能会出现资不抵债的情况

    在房企多元化转型的当下一直专注于商业地产开发运营的宝龙地产近几年致力于开拓商业地产领域目标保持商业地产排名前五强

    截止至2018年集团运营的一共有39家商场在营商场也不断增加根据集团预期未来还会新增商场22家以上其租费回报率达到12.2%平均租费为68元/月/O同比上升12%近三年租费收入稳定2016年至2018年分别为13.91亿18.04亿22.49亿人民币复合增长率达到25%

    未来三年宝龙管理层表示2019年计划新开业7座购物?#34892;ġ?020年计划新开业8座2021年计划新开业7座其表?#33606;?#38543;着商业板块稳定增长预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%

    不过从合约销售占比看2018年其约销售额约为410.36亿元住宅销售金额328.86亿元占比达80.14%商业销售金额为81.50亿元占比19.86%其中租金及物业管理服务收入约22.49亿元在总销售额中占比仅5.48%

    宝龙地产开拓商业地产新模式能否为营收带来质的变化肖磊认为新模式可运作的?#21344;?#27604;较大但也增加了?#20013;?#24615;的成本?#24230;?#20381;然离不开整个大环境的影响营收方面可能比之前会更有?#20013;?#24615;从各类渠道融资的成本和难度会稍微降低一些可操作的?#21344;?#20063;将更大一些但整体来说商业地产层面的竞争和经验都是未来的挑战营收方面依然是个未知数


责编ZB

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