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泰禾集团续命5天卖3公司纾解千亿债务   黄其森为避财务危机或引入新金主

2019-04-08 06:19:10来源长江商报

    长江商报记者 沈右荣

    任志强说有点疯?#20445;?#24066;场认为有点狂?#20445;?#33258;称不懂金融就做不好房地产的闽系地产商人黄其森正被千亿债务压得喘不过气来

    疯与狂是对黄其森的高杠杆狂飙突进式扩张的高度概括而事实确实如此2011年黄其森借壳上市的泰禾集团总资产仅为82.28亿元截至去年9月末总资产为2420.91亿元不到7年劲增28.42倍同期作为土地储备标志的存货增长了23.75倍

    然而泰禾激进扩张之余负债也急剧上升截至去年9月末其负债总额已?#40644;?000亿元净负债率高达342.14%领跑A股同行

    随着房地产市场调控金融去杠杆泰禾集团资金告急危机来临黄其森仓促祭出续命三招?#20445;?#39640;周转卖子引入战投

    此外其还多方争取银行授信高比例股权质押这一切?#24613;?#26126;黄其森在拼命找钱还债

    备受关注的是年报尚未披露泰禾集团提前公布了有史以来最大规模高送转方案刺激股价大幅飙升引发市场对其化解黄其森?#40644;?#20179;风险质疑截至?#22771;?#40644;其森及其一致行动人所持股权超90%被质押融资

    黄其森究竟筹了多少钱泰禾集团的债务缺口还有多大尚不得而知面对今明两年泰禾集团需偿还近千亿元债务曾经颇为自信?#20197;?#27668;不错的黄其森还会有这么好的运气吗

    五天卖三子力求活下去

    资金告急曾经的地王收割机泰禾集团也不得不开启狂甩卖模式

    3月27日泰禾集团全资子公司厦门泰禾与世茂房地产持股公司厦门悦霖签署股权协议厦门泰禾向厦门悦霖转让其持有的漳州泰禾房地产40%股权交易对价为6.34亿元交易完成后厦门泰禾还持有漳州泰禾60%股权

    这是泰禾集团短短5天内第三次向世茂房地产出售资产

    3月25日泰禾集团宣布转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权及相应债务接盘者为世茂股份世茂地产拥有A股世茂股份H股世茂房地产两个上市平台交易对价高达18.06亿元双方将合作开发南昌茵梦湖国?#20107;?#28216;度假区项目

    南昌茵梦湖项目是泰禾集团去年两次收购而来合计耗资29.30亿元此前小商品城进入5年最终兵败泰禾集团如此大手笔全盘?#37038;?#26366;令?#21040;?#30633;目只是仅过半年泰禾集团此次出售完成后持股比降至49%开发该项目的主动权拱手出让

    此前2天泰禾集团还将全资子公司杭州泰禾持有的杭州艺辉商务51%股权出售给世茂股份孙公司上海煦晓交易对价为3.79亿元此外世茂股份还需按比例承担该项?#22771;?#26399;贷款约7.14亿元

    短短5天出售三项资产泰禾集团将回血28.19亿元含交易对方承接的债务或许泰禾集团拟出售的资产远不止这些3月26日世茂房地产总裁许世坛在2018全年业绩说明会上公开表?#33606;?#19982;泰禾绝对不止一二个项目的合作合作范围要?#35748;?#26377;的大很多陆续会有更多的项目收购

    其实泰禾集团卖?#21491;?#36828;不是今年才开始去年12月14日泰禾集团还公告称公司将间接持有的福州泰航福州泰福和?#35748;?#27888;禾 三家公司各100%股权转让给福州运成交易对价为6.35亿元

    除与世茂地产接洽达成上述交易外公开消息称泰禾集团还相继与融创华侨城信达等知名房企洽谈过合作事宜主要涉及广州厦门等地项目股权合作消息还称泰禾集团拟出售的项目多达12个

    上周针对出售资产等事宜长江商报记者向泰禾集团发去采访函截至发稿时止未收到回复

    短期债务是货币资金3.71倍

    大举卖子求生的泰禾集团巨额债务高悬偿债压力奇大

    1965年出生的黄其森曾供职于建行福建省分行1996年31岁的黄其森下海创立泰禾地产主攻住宅2002年北上进京开发运河岸上的院子?#20445;?#23459;称要打造中国第一豪宅别墅

    黄其森资本市场之路始于2010年当年9月30日成功借壳同为福建的福建三农从2012年开始黄其森便在地产界刮起了泰禾旋风?#20445;?#30127;狂拿地扩张曾经备受质疑的是2014年一季度泰禾集团营业收入为10.61亿元而其2013年底到2014年2月拿地支出接近280亿元拿地支出与营收?#29616;ز黄?#37197;如此豪购就连华远地产的任志强都忍不住评价有点疯

    其实泰禾集团拿地最为?#35813;?#26159;2017年当年?#21496;?#26376;间的一个月9次出手涉及资金120亿元而当年其?#19981;?#21462;36个项目合计投入资金达552.40亿元

    截至去年9月底泰禾集团总资产达2420.91亿元较2011年底暴增了28.42倍存货1679.27亿元同期增长23.75倍

    相较资产及存货的暴增泰禾集团的现金流与其?#29616;?#32972;离2011年至2017年公司连续7年经营现金流为净流出合计净流出554.84亿元这意味着公司经营活动不仅没有回血反而持续流血去年略有改善前三季度净流入1.62亿元

    同期公司投资活动现金流也是连续7年净流出合计净流出453.70亿元只有筹资活动现金流持续净流入7年合计净流入1134.21亿元其中2017年净流入484.66亿元

    由此可见7年间泰禾集团依靠举债1134.21亿元来维持其高速扩张其自身造血能力极其孱弱事实上去年前三季度其现金回款率为38.94%远低于70%80%行业平均水平

    造血能力太弱完全靠输血运营这种高杠杆模式在房地产市场调控压力下财务压力?#40644;?#32780;至

    截至去年三季度末泰禾集团短期借款188.80亿元一年内到期的非流动负债457.93亿元长期借款538.01亿元应付债券250.35亿元合计高达1435.09亿元其中短期债务646.73亿元同期货币资金仅有174.41亿元短期债务是货币资金的3.71倍如?#21496;?#22823;的偿债缺口其财务压力可见一斑

    不仅如此占泰禾集团总资产?#35745;?#25104;的存货周转率远低于同业2017年其存货周转率为0.15?#21361;?#20301;居A股上市房企92位

    一名上市房企人士向长江商报记者称泰禾集团开发的多是豪宅相较普通住宅转化为收入要慢一些

    两年要还千亿债务或要靠金主

    频频出售资产回流资金或只是杯水车薪泰禾集团要彻底化解财务风险或要靠金主

    2018年之前黄其森用高负债高杠杆高担保撬动的资金频繁并购进而开发豪宅的模式行不通了2018年的冬天对黄其森而言感觉特别冷泰禾集团完?#19978;?#21806;额远未达预期2000亿元目标遥不可及更为?#29616;?#30340;是此前借新还旧模式不行了申请贷款审批不再顺畅了

    这让黄其森意识到危机来临他决定?#26438;?#34892;动挽?#21462;?#21435;年?#33322;ڣ?#40644;其森在北京市场发起了壹号抢收计划?#20445;?#30456;传定价高?#35828;?#35199;府大院项目降价出售创造?#35828;?#21608;认购15亿的纪录

    除了促销推行高周转外黄其森还大举推进出售资产争取银行授信现在看来这些危难之际下人为刀俎交易的抢救行动虽然有一些?#23578;?#20294;仍然不足以偿还上千亿债务况且部分项目毛病不少江苏38亿元并购案纠纷就是例证

    根据东方金诚出具的泰禾集团主体及相关债项2018年度跟踪评级报告2018年4月12月2019年及2020年到期需偿还的债务分别为384.02亿元473.59亿元477.99亿元

    ?#22771;?#23578;不知泰禾集团去年是否如期偿还了债务但今明两年需偿还的债务合计高达951.58亿元而这还只是报表上公开的债务是否存在隐形债务不得而知

    除上述筹资措施外黄其森的融?#26159;?#36947;并不宽遭遇信用评级降级后泰禾集团发债银行贷款将受到一定限制而其股权质押融资已被锁死

    截至?#22771;?#27888;禾集团控股股东泰禾投资股权质押比高达99.9969%其一致行动人黄敏叶荔股权质押比为95.15%100%整体上泰禾投资及其一致行动人股权质押比为99.65%这意味着一旦市场大幅波动黄其森面临平仓风险

    备受质疑的是4月1日泰禾集团提前发布创历史的10转增10派2.2元高送转预案刺激股价大幅上涨?#21496;?#34987;解读为应对大股东平仓风险

    华夏幸福的危机靠金主中国平?#19981;?#35299;一投行人士向长江商报记者称虽然泰禾集团出售资产一定程度上能缓解财务危机但彻底解决还是要靠股权融资引入金主成为战略投资者或是良策


责编ZB

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