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万科狂飙突进斥资1569亿拿地并购 经营现金流锐减254%负债率升至85%

2018-11-26 06:56:50来源长江商报

    长江商报记者 沈右荣

    一边高喊活下去一边高歌猛进地并购拿地龙头?#31185;?#19975;科A000002.SZ戏剧般的表现或是时下大?#22836;科?#26222;遍的处境

    继收购华夏幸福海航部分项目及公司股权后11月9日万科又收购了嘉凯城旗下5家公司股权

    据长江商报记者不完全统计2018年初以来万科实施的涉及项目股权或资产的收购至少有14起耗资超过230亿元

    此外万科在拿地方面?#36130;?#20026;积极根据万科披露的数据今年前10个月其累计新增项目205个新增权益建筑面积达到2453.74万平方米累计耗资1338.17亿元

    大举并购使得万科的负债激增现金流锐减截至今年9月30日万科流动负债达到10441.36亿元首次突破万亿随着大举扩张公司的现金流急剧减少今年前9个月其经营现金流净额同比下降254.02%

    为了支撑其拿地扩张今年以来万科不断举债截至三季度末其资产负债率升至84.93%这已是从2014年以来的连续四年增长也是其上?#24184;?#26469;的最高值

    在去杠杆房地产市场调控背景下万科为何一边喊活下去一边又举债拿地??#28304;ˣ?#38271;江商报记者向万科发去采访函但未获得具体答复

    11月23日一上市?#31185;?#20154;士向长江商报记者称目前?#31185;?#22788;于洗?#24179;?#27573;中小?#22836;科?#29983;存艰难不断出售股权地块而大?#22836;科?#21017;趁机低价拿地拥地过冬而于万科而言频频拿地扩张与负债猛增流动性承压二者如何平衡将会对以郁亮为管理层的万科形?#21830;?#25112;

    1338亿拿地?#26377;幸?#31532;二

    在房地产市场调控之际万科依然?#26377;?#28608;进扩张风格

    11月10日嘉凯城公告称将旗下5家公司股权出让给万科交易价格为3.55亿元以及约30亿元的股东债权款合计约33.58亿元

    公告显?#33606;?#26412;次交易资产包中涉及位于杭州诸暨重庆等4座城市共6个房地产项目项目剩余可售面积超过71.06万平方米合计负债达89.21亿元净资产仅为4.34亿元今年前8个月合计亏损1.4亿元

    据介绍基于发?#20849;?#30053;考量万科通过收购嘉凯城资产包可加大对华东市场的?#23395;?#26377;利于业务扩展

    其实这已是短短一个月内万科实施的第三次较大规模并购今年国庆节之后的10月9日万科斥资32.34亿元收购华夏幸福旗下5家公司部分股权获得位于河北涿州大厂廊坊和霸州市的多宗土地总用地面积约33.93万平方米均为住宅用地这也是?#26412;?#19975;科年内最大一笔并购收购完成后万科成功?#23395;至?#29615;京区域

    11月6日万科又收购了海航旗下广东兴华实业有限公司100%股权转让价款约10.35亿元加上一笔5.47亿元的原股东贷款交易价款合计为15.82亿元资料显?#33606;?#24191;东兴华实业的主要资产为中央海航?#39057;?#24191;场项目该项目总建筑面积17.7万平方米是一个集写字楼?#39057;z?#20844;寓及商业于一体的综合体项目

    上述三次并购万科合计耗资81.74亿元一个月耗资超80亿元并购于万科而?#28304;?#20102;历史纪录

    其实今年以来万科收购项目的动作较为频繁据不完全统计从今年1月联合旗下商业平台印力以83.65亿元价格收购凯德旗下20个购物中?#30446;?#22987;万科至少实施了14起收购累计耗资230.86亿元而这还不包括一些未公布交易金额的并购项目及一些旧城改造项目

    除了通过收购项目间接拿地外万科在直接拿地获取方面也很踊跃据万科经营数据今年前10个月万科新增建筑面积为4193.4万平方米其中权益建筑面积为2453.74万平方米累计耗资1338.17亿元平均楼面价为5453.59元/平方米其拿地金额和建筑面积仅次于碧桂园拿地金额为1197亿元位?#26377;幸?#31532;二

    综上所述通过直接间接拿地万科合计耗资约1569.03亿元

    流动负债首次破万亿现金流承压

    大举拿地的万科也面临着现金流承压的局面三季报显?#33606;?#25130;至今年9月底公司负债总额达到12163.30亿元首次超过万亿?#22799;?#21021;的9786.73亿元增长了2376.57亿元增幅为24.28%同期公司资产总额为14322.22亿元?#22799;?#21021;增加了2668.75亿元增幅为22.90%

    从负债端看公司有息负债为2432.03亿元?#22799;?#21021;的1906.25亿元增长了525.78亿元有息负债大幅增?#21448;?#25509;吞噬了公司不少利润今年前9个月公司财务?#24310;?#39640;达46.3亿元而去年全年为20.75亿元增加了25.55亿元增幅为123.13%这意味着今年前9个月公司创造的利润有46.3亿元用于支付了利息

    此外负债中流动负债为10441.36亿元首次突破万亿元大关?#22799;?#21021;的8473.55亿元增加了1967.81亿元而在12124.08亿元流动资产中货币资金为1327.66亿元?#22799;?#21021;1741.21亿元减少了413.55亿元存货7078.93亿元?#22799;?#21021;增加了1098.05亿元而公司的存货周转率逐年下降2015年其存货周转率为0.4029次?#22025;?93天2017年降至0.3005次约1198天今年前9个月为0.1759次

    负债大幅攀升存货高企且周转率下降使得万科的偿债压力明显增大

    从偿债指标看截至今年9月30日万科的资产负债率为84.93%?#22799;?#21021;的83.98%增长了0.95个百分点这也是2014年以来公司资产负债率连续5年上升更是达到公司上市27年来的最高值同时公司的流动比率速动比率分别为1.16倍0.48倍2017年底为1.20倍0.50倍仅以2017年?#36164;?#25454;其流动比率接连下降创下了公司上?#24184;?#26469;的最低值这也表明公?#22659;?#20538;能力下降

    此外基于并购万科的现金流亦呈现紧张局面今年前9个月公司经营活动现金流净额为-257.31亿元去年同期为167.06亿元去年年底为823.23亿元三季度经营现金流锐减了254.02%且由正转负

    为?#33322;?#27969;动性压力万科频频举债今年11月15日晚间万科公告称公?#22659;?#21151;发行2018年度第二期中期票据规模为20亿元截至9月底公司应付债券余额为429.31亿元

    此外万科还筹划发行H股10月29日万科增发H股的申请已被证监会受理

    试图寻求扩张与流动性平衡

    扩张与流动性二者如何平衡将会对以郁亮为管理层的万科形?#21830;?#25112;

    针对万科大举收购拿地扩张一家上市?#31185;?#20154;士向长江商报记者表?#33606;?#26102;下正处于房地产市场洗牌之际小型区域性?#31185;?#22240;融资受限苦苦煎?#33606;?#19981;少已被收购中小?#22836;科?#30340;日也不好过多在不断收缩战线或出售项目股权或寻找合作合伙一起开发等基于此一些大?#22836;科?#39057;频出?#20540;?#20215;接盘借此?#32479;?#26412;扩张

    其实在去杠杆及房地产市场调控的背景下?#31185;?#36164;金普遍趋紧即便是龙头?#31185;?#20063;得谨慎行事

    长江商报记者采访了解到今年四季度以来不少?#31185;?#34701;资后不再像以前那样用于拿地扩张而是用于还债及补充流动资金提高流动性

    此外全国?#27573;?#20869;此前从财报上看业绩还算不错的一些?#31185;?#22312;不断强调快速回笼资金包括恒大万科金地中粮等?#31185;?#38470;续通过开盘优惠推特价单位房等手段开展促销越秀地产等中小?#22836;科?#20063;加入降价促销阵营

    长江商报记者注意到万科拿地权益比在下降今年10月万科新增项目11个占地面积合计为179万平方米计容积率建筑面积372.3万平方米其中万科权益建筑面积174.1万平方米需支付权益价款87.6亿元而11个新增项目中只有天津一个项目为企业100%权益持有有5个项目的权益?#24613;?#22312;50%70%而另外5个项目的权益?#24613;?#21017;低于50%

    拿地权益比下降一定程度上也?#24471;?#19975;科差钱这从其发行H股或可?#24471;?#19968;二目前万科正在筹划发行H股而近期香港股市下跌幅度不小此时发行H股似乎不是一个合适的时机

    上述上市?#31185;?#20154;士表?#33606;?#22823;肆扩张的同时万科接连融资其意是试图寻求扩张与流动性资金的平衡


责编ZB

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