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美的置业经营现金流净额两年为负 赴港IPO拟募29亿缓解1089亿负债

2018-10-15 07:13:28来源长江商报

    长江商报记者  张璐

    美的置业03990HK日前成功在香港上市此番上市定价17港元/股融资29.17亿港元或是今年房企最大融资规模IPO

    事实上在20152017的三年时间里美的置业销售额出现大幅增长与此同时因加杠杆扩张其近几年负债率也很高该公司20152017年的净负债率分别为622.1%624.7%118.9%截至2018年3月31日美的置业负债总额1089亿净负债率181.4%高出行业平均水平

    对于公司的巨大债务未来如何解决负债率的居高不下是否意味着美的置业存在一定的财务风险10月10日长江商报记者联系到美的置业相关负责人其表?#33606;?#22788;于上市静默期不方便?#37038;?#37319;访

    上海易居房地产研究院总监严跃进在?#37038;?#38271;江商报记者采访时表?#33606;?#19968;般?#27492;?#20225;业在上市前负债数据反而会增加这和此类企业加快拿地和积极增加土地储备是有关的所以美的置业还是会有很多新的市场压力

    净负债率超行业平均水平近一倍

    10月11日美的置业以16.60港元/股开盘较发行价下跌2.35%经过开盘前2分钟近800万手的成交量后股价走?#39057;?#36855;盘中最大跌幅达7.53%最终其上市首日报收15.88港元/股跌幅6.59%全天成交量1224万手成交额仅为2亿港元

    长江商报记者查阅招股书发现美的置业近三年营收数据呈现逐年上涨的趋势其中2015年2017年营业收入分别为83.12亿元119.92亿元177.16亿元2017年营业收入比2015年增长1倍多同期净利润分别为3.83亿元9.93亿元和18.93亿元2017年的净利润大约是2015年的5倍同期毛利率分别为21.5%22.8%和27.6%

    截至2018年3月31日美的置业土储总建筑面积已达3310万平方米其中公司在珠三角地区的项目体量最大总土储为840万平方米占比33.33%

    而高速发展背后美的置业销售额不断变大根据机构统计美的置业2017年销售额约500亿元从招股书合约负债原科目为预收账款同样可见一斑2017年美的置业合约负债约363.6亿元

    但是?#27492;?#20142;眼的业绩增长背后是美的置业净负债?#26102;?#25345;高位

    据招股书披?#26029;荆?#32654;的置业2015年净负债率为622.1%2016年净负债率为624.7%2017年净负债率为118.9%截至2018年3月31日美的置业净负债率181.4%高出行业平均水平近一倍

    2017年美的置业的负债率虽然比前两年大幅度下降但与地产行业平均净负债率约50%相比要高出一倍多对于公司的债务美的置业也在招股书?#34892;?#36947;美的置?#30340;?#21069;维持并继续相当高的债务水平美的置业未必可产生充足的现金?#26376;?#34892;现有及未来的债务责任

    长期高负债发展导致美的置业偿债压力非常大急需增加融资渠道来解决资金难题

    严跃进在?#37038;?#38271;江商报记者采访时说一般?#27492;?#20225;业在上市前负债数据反而会增加这和此类企业加快拿地和积极增加土地储备是有关的所以类似企业还是会有很多新的市场压力的另外若是房地产市场表现不错那么压力不会太大但若是后续有很多新的问题?#28909;?#35828;新拿的土地项目开发不到?#32531;?#38144;售不到位那么财务风险会随之扩大

    未来对于美的置业未来的股价表现经济学家宋清辉表示并不看好?#20445;?#22312;他看来美的置业此时选择IPO背后的深层次原因?#36291;?#26159;缺钱?#20445;?#22240;此急于上市圈钱解渴

    经营现金流净额连续两年为负

    截至2018年3月31日美的置业负债总额1089亿其中流动负债中的银行及其他借款约107亿贸易及其他应付款项约215亿这意味着美的置业短期债务约322亿如果从非流动负债看美的置业公司债券约20亿银行及其他借款约294亿长期债务大概在314亿

    从目前来看美的置业的现金流并不足以应对短期债务压力

    据财报统计截至2018年3月31日美的置业拥有157.07亿元现金借款总额为435.79亿元其中包括150亿元的信托融资以及220亿元的银行贷款负债总额约为969亿元按照债务年限分类少于1年期的债务高达627.05亿元1年2年的债务额度为139.65亿元2年5年的债务额度为190.1亿元

    参考同行业的其他公司大部分公司短期债务通常只占债务总额的20%左右美的置业相对?#27492;?#30701;债比重较高作为长周期的房地产企业?#27492;?#22823;量短债无疑让美的置业压力倍增

    此外由于行业发展的长期及资金密集性质美的置业一直在收?#21644;?#22320;及扩充业务从2016年到今年3月31日美的置业的经营现金流量净额均为负数2016年和2017年经营现金流量净额分别为55.54亿元73.57亿元

    其招股书还提到负经营活动现金流量净额会削弱其资?#31350;?#25903;能力并对其经营活动造成不利的影响目前美的置业只剩下了赴港上市这一条路然而占到借款34.5%的信托融资及其他融资安排更会导致公司融资成本急剧增加

    另外值?#31859;?#24847;的是美的置业的净负债率从2016年底的624.7%突然降低至118.9%并不是业绩增长所致主要是美的置业控股方美的发展(英属维京群岛)美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元而这次注资可谓大手?#21097;?#20854;金额数量已超过此次IPO的募资金额

    而控股股东对美的置业的扶持不限于此其还不断为美的置业提供免息贷款20152016年2017年及截至2018年3月31日来自关联方的贷款控股股东及紧密联系人分别为20.12亿元16.5亿元28.56亿元30.19亿元

    对于其资金层面严跃进表?#33606;?#20174;此类企业的负债数据看通过此类股东注资一方面带来了资金的导入另一方面也防范负债数据扩大类似企业关键在于后续对地产周期和城市投资价值的判断若没有此类判断其实还是会有很多压力的


责编ZB

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