长江商报 > 美的置业经营现金流净额两年为负 赴港IPO拟募29亿缓解1089亿负债

美的置业经营现金流净额两年为负 赴港IPO拟募29亿缓解1089亿负债

2018-10-15 07:13:28 来源:长江商报

    长江商报记者  张璐

    美的置业(03990,HK)日前成功在香港上市,此番上市定价17港元/股,融资29.17亿港元,或是今年房企最大融资规模IPO。

    事实上,在2015—2017的三年时间里,美的置业销售额出现大幅增长,与此同时,因加杠杆扩张,其近几年负债率也很高,该公司2015—2017年的净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日,美的置业负债总额1089亿,净负债率181.4%,高出行业平均水平。

    对于公司的巨大债务,未来如何解决?负债率的居高不下,是否意味着美的置业存在一定的财务风险?10月10日,长江商报记者联系到美的置业相关负责人,其表?#33606;?#22788;于上市静默期,不方便?#37038;?#37319;访。”

    上海易居房地产研究院总监严跃进在?#37038;?#38271;江商报记者采访时表?#33606;?#19968;般?#27492;擔?#20225;业在上市前负债数据反而会增加,这和此类企业加快拿地和积极增加土地储备是有关的。所以美的置业还是会有很多新的市场压力。

    净负债率超行业平均水平近一倍

    10月11日,美的置业以16.60港元/股开盘,较发行价下跌2.35%。经过开盘前2分钟近800万手的成交量后,股价走?#39057;?#36855;,盘中最大跌幅达7.53%。最终其上市首日报收15.88港元/股,跌幅6.59%,全天成交量1224万手,成交额仅为2亿港元。

    长江商报记者查阅招股书发现,美的置业近三年营收数据呈现逐年上涨的趋势。其中,2015年—2017年营业收入分别为83.12亿元,119.92亿元,177.16亿元,2017年营业收入比2015年增长1倍多。同期净利润分别为3.83亿元、9.93亿元和18.93亿元,2017年的净利润大约是2015年的5倍。同期毛利率分别为21.5%、22.8%和27.6%。

    截至2018年3月31日,美的置业土储总建筑面积已达3310万平方米。其中公司在珠三角地区的项目体量最大,总土储为840万平方米,占比33.33%。

    而高速发展背后,美的置业销售额不断变大,根据机构统计,美的置业2017年销售额约500亿元。从招股书合约负债(原科目为预收账款)同样可见一斑,2017年美的置业合约负债约363.6亿元。

    但是,?#27492;?#20142;眼的业绩增长,背后是美的置业净负债?#26102;?#25345;高位。

    据招股书披?#26029;允荆?#32654;的置业2015年净负债率为622.1%、2016年净负债率为624.7%、2017年净负债率为118.9%。截至2018年3月31日,美的置业净负债率181.4%。高出行业平均水平近一倍。

    2017年美的置业的负债率虽然比前两年大幅度下降,但与地产行业平均净负债率约50%相比,要高出一倍多。对于公司的债务,美的置业也在招股书?#34892;?#36947;:“美的置?#30340;?#21069;维持并继续相当高的债务水平,美的置业未必可产生充足的现金?#26376;?#34892;现有及未来的债务责任。”

    长期高负债发展,导致美的置业偿债压力非常大,急需增加融资渠道来解决资金难题。

    严跃进在?#37038;?#38271;江商报记者采访时说:“一般?#27492;擔?#20225;业在上市前负债数据反而会增加,这和此类企业加快拿地和积极增加土地储备是有关的。所以类似企业还是会有很多新的市场压力的。另外若是房地产市场表现不错,那么压力不会太大,但若是后续有很多新的问题,?#28909;?#35828;新拿的土地项目开发不到?#32531;?#38144;售不到位,那么财务风险会随之扩大。”

    未来对于美的置业未来的股价表现,经济学家宋清辉表示“并不看好?#20445;?#22312;他看来,美的置业此时选择IPO背后的深层次原因?#36291;?#26159;“缺钱?#20445;?#22240;此急于上市圈钱“解渴”。

    经营现金流净额连续两年为负

    截至2018年3月31日,美的置业负债总额1089亿。其中,流动负债中的银行及其他借款约107亿,贸易及其他应付款项约215亿。这意味着,美的置业短期债务约322亿。如果从非流动负债看,美的置业公司债券约20亿,银行及其他借款约294亿,长期债务大概在314亿。

    从目前来看,美的置业的现金流并不足以应对短期债务压力。

    据财报统计,截至2018年3月31日,美的置业拥有157.07亿元现金,借款总额为435.79亿元,其中包括150亿元的信托融资以及220亿元的银行贷款;负债总额约为969亿元,按照债务年限分类,少于1年期的债务高达627.05亿元;1年—2年的债务额度为139.65亿元;2年—5年的债务额度为190.1亿元。

    参考同行业的其他公司,大部分公司短期债务通常只占债务总额的20%左右,美的置业相对?#27492;?#30701;债比重较高。作为长周期的房地产企业?#27492;擔?#22823;量短债无疑让美的置业压力倍增。

    此外,由于行业发展的长期及资金密集性质,美的置业一直在收?#21644;?#22320;及扩充业务,从2016年到今年3月31日,美的置业的经营现金流量净额均为负数,2016年和2017年,经营现金流量净额分别为-55.54亿元、-73.57亿元。

    其招股书还提到:负经营活动现金流量净额会削弱其资?#31350;?#25903;能力,并对其经营活动造成不利的影响。目前,美的置业只剩下了赴港上市这一条路,然而占到借款34.5%的信托融资及其他融资安排,更会导致公司融资成本急剧增加。

    另外,值?#31859;?#24847;的是,美的置业的净负债率从2016年底的624.7%突然降低至118.9%,并不是业绩增长所致,主要是美的置业控股方美的发展(英属维京群岛)、美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元,而这次注资可谓大手?#21097;?#20854;金额数量已超过此次IPO的募资金额。

    而控股股东对美的置业的扶持不限于此,其还不断为美的置业提供免息贷款,2015、2016年、2017年及截至2018年3月31日,来自关联方的贷款(控股股东及紧密联系人)分别为20.12亿元、16.5亿元、28.56亿元、30.19亿元。

    对于其资金层面,严跃进表?#33606;?#20174;此类企业的负债数据看,通过此类股东注资,一方面带来了资金的导入,另一方面也防范负债数据扩大。类似企业关键在于后续对地产周期和城市投资价值的判断,若没有此类判断,其实还是会有很多压力的。”


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