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蛋壳租金贷模式被指非法集资 长租公寓回报?#24335;?%盈利无解

2018-08-27 06:31:51来源长江商报

    长江商报记者 江楚雅 实习生 喻珂

    吵得沸沸扬扬的哄抬房租事件让蛋壳等企业租金贷被推到风口浪尖而此类所谓金融创新的背后实质已涉嫌成为非法集资的温床

    杭州鼎家爆仓破产不会是个案四季度会爆掉更多涉及资金或达8个亿一位行业资深研究人士向长江商报记者表?#33606;?#20182;对长租公寓的前景十分担忧

    8月17日针对近期一线城市房租大幅度上涨我爱我?#24050;?#31350;院院长胡景晖在电话会议中对媒体表?#33606;?#38500;了供给需求季节的因素外资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一胡景晖认为像自如蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源人为抬高收房价格重装修继续违规N+1出租随后事件进一步升级

    此外?#22771;?#37096;分长租公寓运营企业通过租金贷等方式向金融机构融资通过拿房出租租金贷融资再拿房的模式实现快速扩张而长租公寓一旦涉足金融业务基本上就会出现租客信用被违规使用租金收益监管不到位等很多新的问题

    自如蛋壳等多家长租公寓品牌在?#37038;?#38271;江商报记者采访时表?#33606;壳?#24050;经在配合政府进行相关改进和优化工作也发布了相关?#24471;?#20851;于如?#38395;?#21512;政府相关的工作具体的采访等过了这个阶段再进行

    同策研究院研究总监宋红卫向长江商报记者分析表?#33606;?#31199;金上涨是多因素造成?#27169;热?#25151;租上涨滞后于房价上涨需求增加租赁市场运营成本上升以及类似以价格战的形式抢夺房源造成对价格的冲击后两种原因和租赁企业有直接的关?#25285;?#20294;是能否影响到整个市场还要看租赁企业的市场份额

    值得一提的是多位?#30340;?#20154;士纷纷向长江商报记者表?#33606;?#36814;政策东风站在万亿市场资本风口下的长租公寓回报率不会超过2%来看开发商普遍?#24418;业?#38271;租公寓合理的盈利模式

    助推热点城市租金上涨超20%

    近日?#26412;?#19968;个位置相对偏远的天通苑三?#37038;b?#26412;来心理预期价位是7500元/月但自如和蛋壳两家为了抢房源拼命抬价经过三轮?#26477;?#21518;该房源以蛋壳用每月10800元的价格拿下暴涨3300元近期网上一则蛋壳和自如两大长租公寓的巨头天价抢房源的新闻引发了热议

    数字背后反映的是?#26412;?#31199;金的上涨我爱我家市场研究院的统计数据显?#33606;?018年?#20064;?#24180;?#26412;?#20303;房租赁的月租金均价为4649元/套环比2017年下半年的4335元/套上涨了300多块钱涨幅7.3%到了7月月租均价已升至4902元/?#20303;?/p>

    7月以来一些大城市租金水涨船高尤其一线城市房租上涨明显市场成交节奏?#20013;?#21152;快据?#34892;?#35777;券研究部数据显?#33606;?018年7月份北上广深四大一线城市平均租金涨幅同?#26085;?#24133;达到20%远超往年水平7月以来一线城市北上深广环比分别达到了2.63%2.10%3.1%2.92%

    热点城市租金为何上涨曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指以自如蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商为了扩大规模以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源人为抬高收房价格而且这些长租公寓重装修N+1出租模式加剧了租房价格上涨他认为在这一波房租上涨中这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重

    一时间长租公寓哄抬租金上涨成为众矢之的被推到风口浪尖自如蛋壳等多家长租公寓品牌在?#37038;?#38271;江商报记者采访时表?#33606;壳?#24050;经在配合政府进行相关改进和优化工作也发布了相关?#24471;?#20851;于如?#38395;?#21512;政府相关的工作具体的采访等过了这个阶段再进行

    ?#26696;?#31199;金到底由何而来?#23458;?#31574;研究院研究总监宋红卫向长江商报记者分析表?#33606;?#31199;金上涨是多因素造成?#27169;热?#25151;租上涨滞后于房价上涨需求增加租赁市场运营成本上升以及类似以价格战的形式抢夺房源造成对价格的冲击后两种原因和租赁企业有直接的关?#25285;?#20294;是能否影响到整个市场还要看租赁企业的市场份额

    长租公寓租房合同变贷款合同涉非法集资

    自如蛋壳等长租公寓品牌被质疑哄抬房价上涨的同时在合同上也暗藏猫腻

    公司所在周边的区域的老?#23578;?#21306;住宅一室一厅的价格都在3000元以上还要押一?#24230;?#22823;四毕业在杭州一家互联网公司的武汉小伙子泽兵化名最近因为租房问题颇为苦恼按照押一?#24230;?#30340;原则一次性就要缴纳费用不是比小数目又想省下不菲中介费用于是通过租房APP搜索房源

    面对眼花?#26376;?#30340;租房APP通过条件删选在蛋壳上?#19994;?#28385;足自己需求的公寓式住房押一付一而且交通便捷?#19994;?#40784;全等信息十分吸引人通过实?#22763;?#25151;?#35745;?#19982;实物基本没差泽兵觉得租到这样的房子很满意于是一次性缴纳5000元并签订了合同

    不过除了房租是两年起组每个月要按照房租比例?#29615;?#21153;费维修费两年可以?#37038;ܣ?#21453;正是押一付一住不满两年再租给别人也是一样缴纳的服务费也比中介费要便宜

    令泽兵感到奇怪的是在签订合同后自称公寓住房管家的负责人向泽兵索要各种身份信息个人资料于是在仔细研读住房合同后发现了猫腻合同里有一条规定要用其个人身份信息贷款贷款一次性付完两年房租所谓的押一付一是自己一个月一个月地还贷

    准备拎包入住的泽兵觉得自己在不知情的情况下就背负了一?#31034;?#39069;债款于是提出解约

    长江商报记者调查了解到部分长租公寓运营机构号称押一付一甚至押0付一来吸引客源只需要一点服务费就可以通过种种诱导租户签了合同后然而并不是租房合同而是一份贷款合同你以个人信用做?#20449;担?#36890;过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介然后每个月还给银行钱同?#34987;?#35201;支付服务费

    ?#28909;?#36817;日杭州鼎家网络科?#21152;?#38480;公司的长租公寓公司宣布因经营不善出现资金链断裂?#22771;?#24050;经被安排进入破产清算程序

    据了解鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租实际上是让租户在不知情的情况?#29575;?#29992;了网络贷款租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗(?#25351;?#21517;为爱上街)的APP一次性把租金付给了鼎家再每月返还给贷款APP相应的金额

    易居研究院研究总监?#26174;?#36827;对长江商报记者表?#33606;?#31199;赁金融贷已经涉嫌有非法集资的嫌疑因为此类贷款本身没有经过租客的同意用比较隐匿的方式来发放贷款中间若是出现问题则会比?#38480;限Ρ热?#35828;租赁业务中间暂停此类贷款业务相关风?#31449;?#20250;出现而此类贷款的资金如果没有流入到租赁市场而是挪作其他用?#33606;?#37027;么显然就是以此类租赁业务为基础违规融资同时也违规进行资金的运用

    尚无企业有清晰盈利模式

    上述鼎家破产虽是个案但品牌公寓在长租市场争夺之激烈却可见一斑而这些品牌公寓之所以有能力抬升租金最根本的原因在于其背后站着雄厚的资本

    实际上过去一年长租公寓在国内的发展迎来井喷链?#24050;?#31350;院院长杨现领曾表?#33606;?015年2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿2020年是1.6万亿2025年为2.9万亿2030年会超过4万亿

    在万亿市场?#21344;?#19979;长租市场就成为一个被资本?#21512;?#21561;捧的风口

    今年以来自如宣布获得40亿人民币A轮融资公寓品牌蛋壳则宣布获得7000万美元B+轮融资据统计集中式和分散式长租公寓各自的TOP10品牌公寓?#22771;?#34701;资总额已近150亿元

    虽然行业前景可期但市场参与者依然未能?#19994;?#22909;的盈利模式即使在房地产开发领域摸爬滚打多年的房企面对长租公寓的盈利问题?#22771;?#20026;止尚无企业给出清晰的盈利模式新城控股高级副总裁?#36153;?#25463;对此毫不讳言?#25353;壳?#26469;看租赁住房?#24202;?#21040;盈利模式

    长江商报记者了解到?#22771;?#38271;租公寓盈利模式主要与四种租金差+装修投资溢价生态社区+增值服务先租后售旨在客户获取实现业务协同资产收购+持有经营

    然而多位?#30340;?#20154;士纷纷向长江商报记者表?#33606;?#36814;政策东风站在万亿市场资本风口下的长租公寓回报率不会超过2%来看开发商普遍?#24418;业?#38271;租公寓合理的盈利模式

    宋红卫建议长租公寓先要突破瓶颈首先要增加租赁市场的供给这是租赁市场最核心关键的问题如果在供应充足的情况下任何一家企业想涨租金也是不可能的加大租赁住房供应从两个方面入手一个是商业存量转租赁另一个是增加租赁住房土地的供应

    他还表?#33606;?#25919;策不应该鼓励企业做散租式尤其是从?#29992;?#25163;中收购房子来做租赁公寓首?#26085;?#26679;增加一道?#26041;ڣ?#25104;?#31350;?#23450;上升直接造成租金上涨其次这样实际上没有增加真是的供给只是从?#29992;?#25163;中转移到企业手中应该鼓励企业做商改住或者集中式的租赁公寓帮助商?#31561;?#24211;存还能实际增加供给

责编ZB

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